Thủ tục & Quy trình mua bán nhà chung cư

Mua bán và chuyển nhượng căn hộ chung cư là một giao dịch phổ biến hiện nay trên thị trường. So với các giao dịch khác, mua bán căn hộ chung cư có giá trị lớn và kéo theo nhiều thủ tục pháp lý phức tạp. Để đảm bảo tính an toàn và tính pháp lý trong quá trình chuyển nhượng căn hộ chung cư, người mua cần tìm hiểu kỹ các giấy tờ, thủ tục khi mua bán căn hộ chung cư. Công ty ACC xin tư vấn cho quý khách hàng những thủ tục, giấy tờ cần thiết khi mua bán căn hộ chung cư với luật mới cập nhật năm 2022.

Thủ tục & Quy trình mua bán căn hộ chung cư

1. Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi đã có sổ hồng.

Bước 1: Thỏa thuận ban đầu

Người mua và người bán cần thỏa thuận số tiền đặt cọc trước khi xem tình trạng pháp lý căn hộ như xem sổ hồng. Người mua cần đến VP đất đai của phường nơi có căn hộ để hỏi về tình trạng pháp lý mới đủ điều kiện mua bán. Khi đó các bên cần thỏa thuận: Số

tiền đặt cọc là bao nhiêu.
Thời gian ra Hợp đồng công chứng là bao lâu và khi nào công chứng thì phải thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và giữ cho đến khi làm xong giấy tờ.
Thời gian bàn giao căn hộ, những thứ đi kèm trong căn hộ, bên mua và bên bán cần lập bảng kê để kiểm tra.
Chi phí công chứng, thuế do ai nộp? Thông thường, người bán căn hộ sẽ chịu phí công chứng, nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường là 2% giá trị căn nhà) và người mua nhà sẽ chịu thuế trước bạ. Mặc dù có các quy định như vậy, các loại thuế và phí này có thể được thỏa thuận giữa người bán và người mua.

Bước 2: Đặt Cọc Căn Hộ

Việc này là giữa hai bên và người làm chứng. Để an toàn cho người mua nhà, nếu hợp đồng đặt cọc còn tốt thì nên mang ra văn phòng công chứng để tiến hành làm hợp đồng, việc này tuy tốn một khoản tiền nhỏ nhưng sẽ an toàn cho người mua, tránh trường hợp này xảy ra. Căn hộ này đã đặt cọc nhiều lần và phòng công chứng sẽ kiểm tra tính pháp lý của căn hộ để bán.

Bước 3: Công chứng

Hợp đồng Thực hiện xong Hợp đồng đặt cọc và theo lịch đã thống nhất, hai bên hẹn Văn phòng công chứng để hai bên ký hợp đồng theo mẫu của Văn phòng công chứng đã soạn sẵn. Trong thời gian này, Bên Mua cần thanh toán trước số tiền đã thỏa thuận và Bên Bán giao giấy tờ nhà cho Bên Mua. Hồ sơ chuẩn bị bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ hồng)
Tờ khai thuế trước bạ
Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có)
CMND + Hộ khẩu của bên bán nhà
Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã có gia đình)
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân .

(Hai bản sao y / bản gồm bản chính và bản photo)

Đối với Bên mua:
- Chỉ cần mang theo CMND + Hộ khẩu của 2 vợ chồng (bản chính và bản photo).

Ngoài ra, nếu giao dịch là tổ chức, công chứng viên cần mang theo giấy phép kinh doanh và con dấu của công ty. Khi công chứng phải có mặt cả vợ và chồng và nếu công ty là người đại diện theo pháp luật.

Bước 4: Kê Khai Thuế Với Cơ Quan Nhà Nước

Sau khi hoàn thành hợp đồng đã được công chứng, hai bên mua bán nhà sẽ tiến hành kê khai thuế với Chi cục thuế Quận. Thông thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ hoàn tất thủ tục nếu nộp đầy đủ hồ sơ cho cục thuế và hẹn ngày nộp thuế. Người mua và người bán cần lưu ý sau khi ký Hợp đồng công chứng phải kê khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.

Hồ sơ cần chuẩn bị, bao gồm:

công chứng của người nhận chuyển nhượng
Căn nhà và Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ
Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
CMND và Hộ khẩu của người mua nhà,
Tờ
khai thuế nhập khẩu theo mẫu của Quận.

(Mỗi thứ 02 bản; bản chính và bản photo copy)

Các trường hợp không phải nộp thuế trước bạ gồm: quà tặng giữa cha mẹ, con cái, vợ, chồng, anh, chị, em ruột
Các trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất.

Bước 5: Hoàn thiện thủ tục sở hữu nhà

Đây là bước quan trọng cuối cùng để thực sự sở hữu một căn nhà theo quy định của pháp luật. Lưu ý: Nếu đã thực hiện đầy đủ các bước trên mà chưa thực hiện đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận thì coi như Bên mua chưa xác lập quyền sở hữu của mình. Thời gian 3 tuần làm việc.

Hồ sơ cần chuẩn bị:

Hợp đồng chuyển nhượng có công
quyền sở hữu nhà
Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
+ Hộ khẩu của Bên Mua
mới
Tờ khai đăng ký biến động tài sản các quận.

Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần đến lấy sổ.

2. Thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Bước 1: Lập biên bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và công chứng văn bản mua bán căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng

. Theo Điều 33 Thông tư 19/2016 / TT-BXD , bên chuyển nhượng nhà chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, trong đó thống nhất các nội dung sau: : Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên …. Sau đó các bên sẽ có mặt tại phòng công chứng để công chứng nội dung của hợp đồng này.

Hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư quy định tại điểm a khoản 2 Điều 33 bao gồm:

Hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư (07 bản chính
) hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa các bên bán và chủ đầu tư (bản chính)
Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (trường hợp đã nhận bàn giao nhà)
Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc đã bàn giao nhà chung cư Bản dịch chưa được cấp sổ hồng (bản chính)
Giấy đăng ký kết hôn. của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã kết hôn), Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trường hợp bên nhận chuyển nhượng nhân danh, chưa đăng ký kết hôn) (Bản chính)
Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ sau: Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng
Giấy tờ khác theo quy định của t ông luật về công chứng và chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực văn bản giao kết hợp đồng trong thời hạn theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Bước 2: Kê khai,

phải nộp

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.
Phí trước bạ người mua sẽ thanh toán khi nhận sổ đỏ.
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Căn cứ vào vị trí căn hộ do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) thông thường bằng giá chuyển nhượng (trừ trường hợp các trường hợp sau: đặc biệt).
Lưu ý: Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế lấy giá nhà do nhà nước quy định làm căn cứ tính thuế TNCN.

Hồ sơ khai thuế

thu nhập cá nhân Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
- từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (01 bản chính)
- Hóa đơn GTGT trả góp phô tô
- Giấy xác minh vị trí đất (bản chính)
- Nhânthẻ của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực)
- Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có nhà chung cư.

Cơ quan thuế giải quyết cho

Chi cục thuế nơi có nhà chung cư.

Bước 3: Nộp hồ sơ xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận, được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19 bao gồm

văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở căn hộ (05 bản chính) Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản chính)
Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản chính)
Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản chính)
Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (Trường hợp vợ, chồng nhận chuyển nhượng nhà ở chung cư) (bản sao có chứng thực)
Chứng minh nhân dân / Hộ chiếu / Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

Chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc và trả lại cho người nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

(02 bản chính)
hợp đồng mua bán nhà ở chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản chính)
Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản chính)
Biên bản bàn giao nhà (bản chính).

Bước 4: Người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai

Cơ quan thuế giải quyết ở đâu?

Cơ quan thuế quyết toán tại cơ quan thuế nơi có nhà chung cư

. Kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm những giấy tờ gì?

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân gồm: Tờ khai thuế thu nhập

cá nhân (theo mẫu

hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (01 bản chính)

Hóa đơn GTGT trả góp Bản photo

giấy tờ xác nhận vị trí đất (bản chính)

Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng ( bản sao có chứng thực)

Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có nhà chung cư.

Thời gian ra sổ sau khi nộp đủ hồ sơ là bao nhiêu ngày?